Toulon a longtemps souffert d’une réputation sulfureuse, mais saviez-vous que les prix de l’immobilier y ont bondi de 15% en seulement deux ans ? Cette métamorphose spectaculaire transforme la préfecture du Var en nouveau terrain de jeu pour les investisseurs avisés et les familles en quête d’un cadre de vie méditerranéen authentique. Entre plages secrètes, marchés provençaux et projets urbains ambitieux, la ville dévoile des quartiers aux personnalités bien tranchées.
On va explorer ensemble les secteurs qui valent vraiment le détour, décrypter leurs atouts cachés et leurs petits défauts, et surtout comprendre pourquoi certains quartiers attirent comme des aimants pendant que d’autres restent dans l’ombre. Que vous cherchiez le charme bohème du Mourillon, l’effervescence du centre historique ou la tranquillité résidentielle du Cap Brun, chaque quartier raconte une histoire différente.
Le Mourillon : le village dans la ville qui fait craquer tout le monde
Ancien quartier de pêcheurs devenu the place to be, le Mourillon incarne parfaitement cette douceur de vivre méditerranéenne qu’on recherche tous. Imaginez des ruelles bordées de maisons colorées, des petites places ombragées où les anciens refont le monde, et surtout, quatre plages de sable fin accessibles à pied. Un vrai petit paradis qui n’a rien à envier à certaines stations balnéaires huppées de la Côte d’Azur.
Les prix ? Comptez entre 3 500 et 5 000€/m² pour un appartement avec vue mer, et autour de 2 800€/m² dans les rues perpendiculaires.
Résultat : une valorisation quasi garantie de votre bien, avec des hausses annuelles qui flirtent avec les 8% depuis 2021. Le marché locatif y est particulièrement dynamique, avec des rendements oscillant entre 4,5% et 6% selon la proximité des plages.
Mais attention, ce succès a son revers : stationnement compliqué en été, afflux touristique important de juin à septembre, et des commerces qui pratiquent parfois des prix “côte d’Azur”.
Comment contourner ? Privilégiez les biens avec parking privatif (comptez 20 000€ supplémentaires minimum) ou visez les rues légèrement en retrait comme la rue Lamalgue, où les prix restent plus doux.
Le centre historique : entre renaissance urbaine et authenticité préservée
Le vieux Toulon, c’est un peu comme un diamant brut qu’on polit progressivement. Les ruelles médiévales du quartier de la cathédrale côtoient les façades et appartements haussmanniens de l’avenue de la République, créant un patchwork architectural fascinant. Le cours Lafayette et son marché provençal restent le cœur battant de ce quartier en pleine mutation.
Les opportunités d’investissement y sont particulièrement intéressantes :
- Studios rénovés entre 1 800 et 2 200€/m²
- Appartements à rénover dès 1 200€/m² (prévoir 800€/m² de travaux)
- Immeubles de rapport avec des rendements bruts de 7 à 9%
- Locaux commerciaux en rez-de-chaussée très recherchés
La municipalité investit massivement dans la réhabilitation : 250 millions d’euros sur 10 ans pour le projet “Cœur de Ville”. En clair, on assiste à une gentrification progressive mais maîtrisée, avec l’arrivée de concept stores, de restaurants branchés et d’espaces culturels qui attirent une clientèle jeune et dynamique.
Le Cap Brun : l’exclusivité résidentielle face à la grande bleue
Perché sur sa presqu’île, le Cap Brun joue dans la cour des grands avec ses villas d’architecte et ses panoramas à couper le souffle. C’est le quartier résidentiel par excellence, où les propriétés se transmettent souvent de génération en génération. Les sentiers côtiers serpentent entre pins parasols et criques secrètes, offrant un cadre de vie privilégié à seulement 10 minutes du centre-ville.
Les chiffres donnent le vertige : entre 6 000 et 12 000€/m² pour une villa avec vue mer, et rarement en dessous de 4 500€/m² pour un appartement dans une résidence sécurisée. Certains agents immobiliers de Toulon, témoignent : “On vend en moyenne trois biens par mois, souvent avant même la mise en ligne des annonces. La demande dépasse largement l’offre.”
Alors, est-ce vraiment accessible ? Pour les budgets plus modestes, visez les hauteurs du quartier ou les copropriétés des années 70 à rafraîchir. Certaines pépites se négocient encore autour de 350 000€ pour un T3 avec terrasse et aperçu mer.
La Serinette et Sainte-Musse : les outsiders qui montent
Ces quartiers périphériques incarnent le nouveau visage de Toulon, celui d’une ville qui s’étend et se modernise. La Serinette, avec son architecture années 60-70, offre des volumes généreux et des prix encore contenus (1 800 à 2 500€/m²). Les familles y trouvent leur compte : écoles réputées, espaces verts, commerces de proximité et surtout, du stationnement facile.
Sainte-Musse mise sur la carte universitaire avec le campus de La Garde tout proche. Résultat : un marché locatif étudiant florissant et des investissements Pinel qui cartonnent. Les programmes neufs s’y multiplient, proposant des T2 à partir de 180 000€ et des T3 autour de 250 000€. Le tramway, prévu pour 2028, devrait définitivement booster l’attractivité du secteur.
Comment optimiser son investissement locatif Toulonnais dans ces quartiers ? Trois stratégies gagnantes :
- La colocation meublée pour étudiants (rentabilité de 8 à 10%)
- L’achat-revente après travaux (plus-value moyenne de 25% – peut être assimilé à du marchand de bien)
- La location courte durée près du campus (60€/nuit en moyenne)
Les pépites cachées : Pont du Las et Saint-Jean du Var
Certains quartiers restent étrangement sous les radars alors qu’ils cochent toutes les cases du bon investissement. Le Pont du Las, par exemple, bénéficie d’une situation stratégique entre autoroute et centre-ville, avec des prix qui défient toute concurrence (1 500 à 2 000€/m²). Les promoteurs commencent d’ailleurs à s’y intéresser sérieusement.
Saint-Jean du Var cultive son côté village avec ses petits commerces, son marché du dimanche et ses habitants qui se connaissent tous. Les maisons de ville avec jardin s’y négocient entre 280 000 et 400 000€, soit 30% moins cher qu’au Mourillon pour des surfaces équivalentes. Le quartier attire particulièrement les jeunes familles qui recherchent l’authenticité sans faire exploser le budget.
En bref, ces quartiers représentent les dernières opportunités d’acquérir à prix raisonnable dans une ville en pleine transformation. Mais attention, la fenêtre de tir se referme : les prix ont déjà grimpé de 12% en 18 mois.
Comment choisir parmi les meilleurs quartiers de Toulon ?
Face à cette diversité, comment faire le bon choix ? Tout dépend de votre projet de vie et de vos priorités. On a créé ce petit guide pratique pour y voir plus clair :
| Profil | Quartier recommandé | Budget moyen | Atouts principaux |
|---|---|---|---|
| Jeune couple primo-accédant | Sainte-Musse / Pont du Las | 180 000 – 250 000€ | Prix accessibles, potentiel de valorisation |
| Famille avec enfants | La Serinette / Saint-Jean | 300 000 – 400 000€ | Écoles, espaces verts, calme |
| Investisseur locatif | Centre historique / Mourillon | 150 000 – 300 000€ | Forte demande, rentabilité |
| Retraités actifs | Mourillon / Cap Brun | 400 000€ et plus | Qualité de vie, proximité mer |
N’oubliez pas de prendre en compte les projets urbains en cours : le téléphérique urbain prévu pour 2025, l’extension du port de plaisance, ou encore la piétonnisation progressive du centre-ville. Ces aménagements vont redessiner la carte des meilleurs quartiers de Toulon dans les années à venir.
Les erreurs à éviter quand on cherche dans les meilleurs quartiers de Toulon
Premier piège classique : se focaliser uniquement sur le Mourillon. Oui, c’est LE quartier star, mais la concurrence y est féroce et les biens partent en quelques heures. Diversifiez vos recherches et gardez l’esprit ouvert sur des secteurs moins cotés mais tout aussi prometteurs.
Deuxième erreur fréquente : négliger l’aspect stationnement. Dans une ville où la voiture reste reine, un bien sans parking peut perdre jusqu’à 15% de sa valeur. Comment contourner ? Négociez systématiquement l’achat ou la location d’une place de parking dans le quartier, même si elle n’est pas attenante au bien.
Troisième écueil : sous-estimer les charges de copropriété dans les résidences avec piscine ou gardien. Elles peuvent facilement atteindre 200 à 300€ par mois pour un T3, grevant sérieusement la rentabilité locative. Demandez toujours les trois derniers bilans de la copropriété avant de vous engager.
Enfin, n’oubliez pas certains quartiers de La Seyne Sur Mer et méfiez-vous des “bonnes affaires” dans certaines copropriétés dégradées du centre-ville. Les travaux de rénovation votés en AG peuvent représenter des dizaines de milliers d’euros. Un appartement à 80 000€ peut vite vous coûter le double une fois les travaux payés.
L’avenir de ces quartiers de Toulon : ce qui va changer
Toulon se transforme à vitesse grand V, et certains quartiers vont littéralement changer de visage dans les cinq prochaines années. Le projet “Chalucet” va métamorphoser l’entrée de ville avec 100 000m² de bureaux, commerces et logements. Les quartiers limitrophes comme Rodeilhac ou Claret vont mécaniquement prendre de la valeur.
La ligne de tramway, dont le tracé définitif vient d’être validé, va créer un nouvel axe de développement urbain. Les quartiers traversés (La Valette, La Garde, Sainte-Musse) verront leurs prix grimper de 20 à 30% d’ici la mise en service. En clair, c’est maintenant qu’il faut se positionner sur ces secteurs.
Le développement du télétravail change aussi la donne. Des quartiers résidentiels comme Valbertrand ou Les Routes, longtemps boudés car trop éloignés du centre, retrouvent des couleurs. Les maisons avec bureau et jardin s’y arrachent, avec des hausses de prix de 18% en un an.
Toulon confirme son statut de ville où il fait bon vivre et investir. Les meilleurs quartiers de Toulon offrent chacun leur lot d’opportunités, qu’il s’agisse du charme authentique du Mourillon, du potentiel du centre historique ou de la tranquillité résidentielle du Cap Brun.
La clé ? Bien définir ses priorités, anticiper les évolutions urbaines et surtout, ne pas tarder à se lancer. Car dans cette ville en pleine renaissance, les bonnes affaires ne restent pas longtemps sur le marché. Alors, prêt à franchir le pas et à rejoindre les 170 000 Toulonnais ?
