L’investissement immobilier en montagne n’est plus ce qu’il était : entre les nouvelles réglementations environnementales, l’évolution des modes de consommation touristique et les défis climatiques, choisir où investir dans l’immobilier à la montagne demande aujourd’hui une vraie stratégie. Nos architectes d’intérieur de chalets décryptent ici les opportunités qui valent vraiment le coup et celles qu’il vaut mieux éviter.
Les critères essentiels pour bien choisir sa station
Avant de craquer pour ce chalet avec vue sur les sommets enneigés, prenons deux minutes pour analyser ce qui fait vraiment la valeur d’un bien en montagne. Car non, tous les investissements ne se valent pas, loin de là.
L’altitude et l’enneigement : le duo gagnant
On ne va pas se mentir : avec le réchauffement climatique, l’altitude devient le critère numéro un. Les stations situées en dessous de 1 500 mètres ? Elles risquent de souffrir dans les prochaines années. En clair, privilégiez les stations au-dessus de 1 800 mètres avec un domaine skiable qui monte à plus de 2 500 mètres. Alpes d’Huez, Tignes, Val d’Isère, Chamonix… Ces noms vous parlent ? Normal, ce sont les valeurs sûres du marché.
Mais attention, l’altitude seule ne suffit pas. L’orientation des pistes, la présence de canons à neige nouvelle génération et la diversification des activités hors-ski comptent tout autant. Une station qui mise tout sur le ski sans proposer d’alternatives estivales, c’est un investissement risqué à moyen terme.
L’accessibilité : le nerf de la guerre
Un bien magnifique mais accessible uniquement après 4 heures de route depuis la gare la plus proche ? Mauvaise idée. Les stations les mieux desservies maintiennent des taux d’occupation supérieurs de 20 à 30% par rapport aux autres. Résultat : votre rentabilité locative s’en ressent directement.
Les gagnantes du jeu ? Les stations à moins de 3 heures de Paris en TGV + navette, ou à moins de 90 minutes d’un aéroport international. Bourg-Saint-Maurice pour accéder aux Arcs ou à La Plagne, Genève pour Chamonix ou les stations du Grand Massif… Ces hubs de transport font toute la différence !
Top 5 des stations où investir dans l’immobilier à la montagne en 2024
Alors, concrètement, où poser ses valises (et son argent) ? On a analysé les données du marché, les projets d’aménagement et les tendances touristiques pour vous sortir notre sélection.
1. Méribel : le placement familial par excellence
Au cœur des 3 Vallées, Méribel coche toutes les cases. Prix moyen : 8 500€/m² pour un appartement, avec des rendements locatifs entre 4 et 6%. La station a investi massivement dans la modernisation de ses remontées mécaniques et développe son offre estivale avec un bike park de renommée internationale.
Le plus : Une clientèle internationale fidèle et un marché de la revente dynamique.
Le moins : Les prix d’entrée restent élevés (comptez minimum 350 000€ pour un 2 pièces correct).
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2. Les Gets : la pépite accessible
Moins connue que sa voisine Morzine, Les Gets offre un rapport qualité-prix imbattable. À 5 500€/m² en moyenne, cette station familiale du domaine des Portes du Soleil séduit une clientèle française et britannique régulière. Son altitude modérée (1 172m) est compensée par un microclimat favorable et des investissements dans l’enneigement artificiel.
3. Serre Chevalier : l’outsider qui monte
Avec ses 250 jours de soleil par an et ses prix encore raisonnables (4 800€/m²), Serre Chevalier représente une opportunité intéressante. La station mise sur le tourisme quatre saisons avec ses thermes, son patrimoine UNESCO (Briançon) et ses 410 hectares de domaine skiable.
4. La Rosière : le bon plan franco-italien
Reliée à La Thuile en Italie, La Rosière offre un domaine international à prix doux (6 000€/m²). La station bénéficie d’un excellent enneigement et développe activement son parc immobilier neuf avec des programmes défiscalisants attractifs.
5. Val d’Isère : le luxe qui rapporte
Oui, c’est cher (14 000€/m² en moyenne). Mais Val d’Isère reste une valeur refuge avec des rendements locatifs pouvant atteindre 7% sur les biens premium bien placés. La clientèle internationale fortunée assure une demande constante, été comme hiver.
6. Alpe d’Huez : la valeur sûre en pleine transformation
Surnommée l’Île au Soleil avec plus de 300 jours d’ensoleillement par an, Alpe d’Huez connaît un regain d’attractivité grâce à un vaste plan de modernisation estimé à plus de 350 millions d’euros. Avec un prix moyen autour de 6 500€/m², la station reste plus accessible que les géants ultra-premium tout en offrant un potentiel de valorisation très intéressant. Le futur téléphérique reliant directement le village à 3 330 m renforce encore son statut de destination incontournable. Pour les investisseur qui souhaitent investir dans les quartiers de Grenoble, Huez est une station très prisé accessible en 1h30 de voiture.
Le plus : Un domaine XXL (250 km de pistes), une station quatre saisons et un programme d’investissements massif.
Le moins : Une architecture parfois disparate, même si de nombreux projets récents rehaussent nettement le standing global.
Les pièges à éviter quand on cherche où investir dans l’immobilier à la montagne
Parce qu’un investissement raté en montagne, ça peut vite tourner au cauchemar financier, parlons des erreurs classiques à ne surtout pas commettre.
Les stations mono-saison : danger !
Ces petites stations sympathiques qui ne vivent que l’hiver ? Fuyez. Avec 4 mois d’activité par an maximum, impossible de rentabiliser correctement votre investissement. Sans compter que leur avenir est incertain face au changement climatique. Privilégiez les stations qui ont développé une vraie offre estivale : VTT, randonnée, festivals, thermalisme…
Le piège de la copropriété mal gérée
Monsieur Martin a craqué pour un studio dans une résidence des années 70 à Isola 2000. Prix d’achat défiant toute concurrence : 80 000€. Sauf que les charges de copropriété explosent (400€/mois pour 25m²), la résidence nécessite un ravalement à 15 000€ par lot, et le syndic est aux abonnés absents. Résultat : son “bon plan” lui coûte plus cher qu’il ne rapporte.
Comment contourner ? Exigez systématiquement les trois derniers PV d’AG, le carnet d’entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété saine, c’est minimum 5% du budget annuel mis de côté pour les travaux.
L’illusion du neuf défiscalisant
Les programmes neufs en montagne avec défiscalisation Pinel montagne ou Censi-Bouvard ? Pourquoi pas, mais attention aux contraintes. Location obligatoire pendant 9 ans, plafonds de loyers, revente difficile… Ces dispositifs ne sont intéressants que si vous êtes fortement imposé et que vous acceptez une rentabilité modérée.
Les problèmes d’isolation
Eté comme hiver, les performances énergétique des vielles bâtisses hissées sur le haut des montagnes peuvent être très mauvaises. Il est conseillé de vérifier en amont le DPE et de faire des simulations gratuites pour savoir comment optimiser votre note et savoir quels travaux de rénovation engagés.
Stratégies d’investissement : quelle formule choisir ?
Maintenant qu’on sait où investir dans l’immobilier à la montagne, reste à définir comment. Car entre la location saisonnière, la résidence secondaire et l’investissement locatif classique, les stratégies divergent.
La location saisonnière : le jackpot… si bien géré
Un T2 bien placé à Chamonix peut rapporter jusqu’à 35 000€ de revenus locatifs annuels. Mais attention, la location saisonnière demande une vraie implication : gestion des réservations, ménage entre chaque locataire, maintenance régulière… Comptez 20 à 25% de frais de gestion si vous passez par une agence spécialisée.
Les plateformes comme Airbnb ont révolutionné le secteur, mais les réglementations se durcissent. Certaines communes limitent désormais la location touristique à 120 jours par an. Renseignez-vous sur la réglementation locale avant d’acheter.
Le LMNP en résidence de tourisme
Acheter en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans une résidence de tourisme présente des avantages : gestion déléguée, revenus garantis, récupération de la TVA… Mais les rendements restent modestes (3 à 4% nets) et la revente peut s’avérer compliquée.
Notre conseil ? Privilégiez les résidences 4 étoiles minimum, gérées par des groupes reconnus (Pierre & Vacances, Odalys, MGM…) et situées dans des stations dynamiques.
La résidence secondaire rentabilisée
Le meilleur des deux mondes ? Acheter pour votre usage personnel et louer quand vous n’y êtes pas. Avec une occupation personnelle de 4 à 6 semaines par an et une location le reste du temps, vous pouvez couvrir une bonne partie de vos charges et mensualités.
Investir malin pour profiter longtemps
Choisir où investir dans l’immobilier à la montagne en 2024, c’est jongler entre passion et raison. Les opportunités existent, mais elles demandent plus de réflexion qu’avant. Altitude suffisante, diversification des activités, accessibilité, qualité du bien… Les critères se sont complexifiés, mais les rendements restent au rendez-vous pour qui sait choisir.
Notre dernier conseil ? Ne vous précipitez pas. Visitez les stations hors saison pour vraiment comprendre leur dynamique. Rencontrez les agences locales, discutez avec les propriétaires déjà installés. Un bon investissement en montagne, c’est d’abord un investissement bien préparé. Et qui sait ? Peut-être que votre futur pied-à-terre alpin deviendra le refuge familial dont vous rêviez, tout en vous assurant une belle rentabilité. Parce qu’au final, investir dans la pierre en montagne, c’est aussi investir dans un art de vivre unique.
