Diviser un appartement en 2 logements : exemple d’un projet de 100 m²

Un seul appartement qui génère deux sources de revenus distinctes : utopie d’investisseur ou réalité parfaitement atteignable ? À Rouen, notre équipe d’architectes d’intérieur a accompagné un propriétaire dans un pari ambitieux : diviser un appartement en 2 logements à partir d’un plateau brut de 100 m², avec d’un côté un bien destiné à la location courte durée type Airbnb, et de l’autre un logement pensé pour la location longue durée. Deux stratégies locatives, deux agencements sur-mesure, deux identités radicalement différentes, mais un seul objectif : maximiser la rentabilité au mètre carré.

Ce type de projet séduit de plus en plus d’investisseurs, et pour cause. Mais entre les contraintes réglementaires, les choix techniques et les arbitrages de conception, la division d’un appartement est loin d’être un long fleuve tranquille. On vous emmène dans les coulisses de ce projet mené par nostre équipe, totalement à distance (Ynspir Virtuo) dans un des meilleurs quartiers rouennais pour vous montrer, concrètement, comment on a transformé un grand plateau vide en deux logements fonctionnels, esthétiques et rentables.

Pourquoi diviser un appartement en 2 logements est une stratégie rentable ?

Quand on possède un grand appartement dans une ville comme Rouen, où la demande locative est forte aussi bien en courte qu’en longue durée, la question de la division se pose naturellement. Et les chiffres parlent d’eux-mêmes.

Un plateau de 100 m² loué en un seul lot à Rouen peut générer entre 800 et 1 000 € de loyer mensuel en location classique. En le divisant intelligemment en deux logements distincts, on obtient un T2 de 45 m² en location longue durée (autour de 550 à 650 €/mois) et un studio ou T2 de 45 m² en Airbnb (pouvant atteindre 1 200 à 1 800 €/mois selon la saison et le taux d’occupation). Résultat : le rendement locatif global peut quasiment doubler.

Mais attention, diviser un appartement en 2 logements ne se résume pas à monter une cloison au milieu d’une pièce. C’est un vrai projet d’architecture intérieure qui demande une réflexion globale : réglementation, réseaux, acoustique, accès indépendants, et bien sûr, un agencement pensé pour chaque usage. Le prix de ce type de rénovation d’appartement peut rapidement s’envoler sans un accompagnement adéquate.

Le projet Rouen : un plateau brut de 100 m², deux ambitions

Quand notre client nous a contactés, il venait d’acquérir un plateau brut de 100 m² situé dans un immeuble ancien de rapport du centre de Rouen. Pas de cloisonnement existant, pas de cuisine, pas de salle de bain. Une page blanche, en somme. Son objectif était clair : créer deux logements indépendants pour diversifier ses revenus locatifs : un en location courte durée, l’autre en colocation.

Dès la première visite, plusieurs éléments ont orienté nos choix de conception :

• Deux fenêtres en façade côté rue et deux fenêtres côté cour, permettant d’envisager un éclairage naturel correct pour chaque lot
• Une colonne d’évacuation existante positionnée de manière relativement centrale, facilitant le raccordement de deux salles d’eau
• Un accès unique par le palier, nécessitant la création de deux entrées distinctes
• Une hauteur sous plafond de 2,80 m, offrant une marge confortable pour le passage des gaines techniques en faux plafond partiel

L’enjeu principal ? Réussir à diviser cet appartement en 2 logements de surfaces quasi équivalentes, tout en garantissant à chacun une vraie qualité de vie : lumière, circulation fluide, rangements, isolation phonique entre les deux lots.

→ Le saviez-vous ? En copropriété, la division d’un lot nécessite généralement un vote en assemblée générale. À Rouen, notre client a anticipé cette étape en présentant le projet aux copropriétaires avant même de finaliser les plans, ce qui a considérablement fluidifié le processus.

Les étapes clés avant de diviser un appartement

Avant de toucher au moindre mur, il y a tout un travail préparatoire indispensable. On ne le répétera jamais assez : la réussite d’une division d’appartement se joue en amont, bien avant le premier coup de massette.

Vérifier la faisabilité réglementaire

Première question à se poser : a-t-on le droit de diviser un appartement en 2 logements dans cet immeuble, dans cette commune ? Plusieurs points sont à vérifier :

• Le règlement de copropriété : certains interdisent explicitement la division de lots ou imposent des restrictions sur l’usage locatif (notamment la location courte durée)
• Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : à Rouen, le PLU impose des surfaces minimales par logement et des exigences en matière de stationnement
• La déclaration préalable ou le permis de construire : dès lors qu’on crée un nouveau logement, une déclaration préalable est souvent nécessaire. Si la division modifie la façade (ajout d’une porte, par exemple), un permis peut être requis
• Le respect du Règlement Sanitaire Départemental : chaque logement doit disposer d’une surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume de 20 m³ minimum

Dans notre cas rouennais, le règlement de copropriété ne s’opposait pas à la division, et la surface du plateau permettait largement de créer deux logements conformes. En revanche, il a fallu obtenir l’accord de la copropriété pour modifier les parties communes (création d’une seconde porte palière).

Réaliser un diagnostic technique complet

Avant de dessiner le moindre plan, on fait intervenir les diagnostiqueurs et les bureaux d’études nécessaires : diagnostic amiante (obligatoire dans l’ancien), diagnostic plomb, repérage des réseaux existants, vérification de la capacité électrique du tableau général de l’immeuble. Car créer un second logement, c’est aussi créer un second compteur électrique, un second compteur d’eau, et s’assurer que les réseaux d’évacuation peuvent absorber la charge supplémentaire.

Concevoir deux agencements distincts et cohérents

C’est là que le travail d’architecte d’intérieur prend tout son sens. On ne conçoit pas un logement Airbnb comme on conçoit un appartement en location longue durée. Les usages sont différents, les attentes des occupants aussi. On y revient en détail juste après.

Lot 1 : le logement Airbnb, pensé pour l’effet « waouh »

En location courte durée, la première impression est décisive. Les voyageurs choisissent un logement sur photo en moins de 30 secondes. Il faut donc un staging qui claque, une ambiance qui raconte une histoire, et un agencement ultra-fonctionnel pour des séjours de quelques nuits.

L’agencement : optimiser chaque mètre carré pour le confort immédiat

Pour ce lot d’environ 47 m², on a opté pour un plan ouvert avec une pièce de vie généreuse intégrant salon, coin repas et cuisine ouverte. L’idée : créer une sensation d’espace dès l’entrée, un effet loft maîtrisé qui fonctionne très bien en photo.

Le programme se décompose ainsi :

• Une pièce de vie de 25 m² avec cuisine équipée ouverte, îlot central servant à la fois de plan de travail et de table à manger
• Une chambre fermée de 12 m² avec penderie intégrée et tête de lit sur-mesure
• Une salle d’eau de 4,5 m² avec douche à l’italienne, vasque posée sur un meuble en bois et miroir rétroéclairé et sauna !
• Un espace entrée/buanderie de 5,5 m² intégrant lave-linge, rangements et tableau électrique

Le staging : une identité forte et photographiable

Pour le Airbnb, on a travaillé une ambiance « loft industriel doux », en phase avec l’esprit du quartier rouennais. Concrètement, cela se traduit par :

• Un sol en parquet chevron dans les pièces de vie
• Des murs en enduit blanc texturé avec des meubles sur mesure en vert foncé derrière le canapé convertible
• De la robinetterie laiton brossé et des luminaires en métal filaire
• Une palette chromatique resserrée : blanc, vert foncé, bois naturel et marbures

Chaque élément a été choisi pour être à la fois esthétique, résistant (les logements Airbnb subissent une usure plus rapide) et facile à entretenir. On a privilégié des matériaux lavables, des textiles déhoussables et du mobilier solide.

→ Astuce : Pour un logement en location courte durée, investissez dans un éclairage d’ambiance soigné (variateurs, guirlandes, lampes d’appoint). C’est ce qui fait la différence sur les photos et dans les avis des voyageurs, pour un budget souvent inférieur à 300 €.

Lot 2 : le logement colocation, pensé pour un quotidien haut de gamme

Le second lot répond à une logique complètement différente. Ici, on conçoit un lieu de vie durable, un espace où un locataire va s’installer pour plusieurs mois, voire plusieurs années. Les priorités changent radicalement : rangements, praticité, neutralité décorative pour que chacun puisse se projeter.

L’agencement : la fonctionnalité au service du quotidien

Ce second logement occupe environ 45 m² (les quelques mètres carrés de différence s’expliquent par le positionnement de la cloison séparative et la répartition des gaines techniques). Le programme :

• Une pièce de vie de 20 m² avec cuisine ouverte sur le salon
• Une chambre de 13 m² avec des placards sur mesure faisant office de bureaux
• Une salle d’eau de 4 m² avec douche, meuble vasque avec rangements intégrés
• WC design avec zellige
• Un dégagement d’entrée de 4 m² avec patère, miroir et rangement à chaussures
• Un cellier/buanderie de 4 m² accessible depuis la cuisine

On remarque tout de suite la différence d’approche : ici, on a sacrifié un peu de surface dans la pièce de vie pour offrir davantage de rangements et un vrai cellier. Un locataire longue durée accumule des affaires, a besoin de stocker, de s’organiser. C’est un point que beaucoup d’investisseurs négligent, et qui fait pourtant toute la différence dans la durée du bail.

Le staging : sobre, qualitatif et intemporel

Pour ce logement, on a opté pour une approche beaucoup plus neutre et passe-partout, sans être fade pour autant :

• Parquet stratifié chêne moyen dans l’ensemble du logement (plus résistant et économique que le contrecollé, adapté à un usage longue durée)
• Murs blancs avec une teinte légèrement chaude (type blanc lin) pour éviter l’effet « clinique » couplé à de la peinture aubergine
• Faïence blanche dans la salle de bain et crédence au formes géométriques
• Robinetterie laiton brossé, plus discrète et universelle
• Des prises USB intégrées dans le salon et la chambre, un petit détail qui fait la différence pour les locataires

L’objectif est qu’un maximum de profils puisse se projeter dans cet espace. On évite les partis pris décoratifs trop marqués, tout en maintenant un niveau de finition qui justifie un loyer dans la fourchette haute du marché.

Les défis techniques d’une division d’appartement

Parlons maintenant de ce qui se passe derrière les murs. Car diviser un appartement en 2 logements, c’est aussi et surtout un chantier technique conséquent.

L’isolation phonique entre les deux lots

C’est LE point critique. Imaginez un locataire longue durée qui entend les valises rouler et les conversations des voyageurs Airbnb à travers la cloison. La cohabitation deviendrait vite invivable.

Pour la cloison séparative, on a mis en œuvre un système de double ossature métallique désolidarisée avec deux couches de laine minérale (épaisseur totale : 20 cm) et un parement en double plaque de plâtre de chaque côté. L’affaiblissement acoustique obtenu dépasse les 55 dB, ce qui correspond à un niveau de confort excellent, bien au-delà du minimum réglementaire de 53 dB entre deux logements.

On a également traité les points sensibles : jonctions sol/cloison avec bande résiliente, passage de gaines avec manchons acoustiques, et porte palière acoustique pour chaque logement.

La création de deux réseaux indépendants

Chaque logement doit disposer de ses propres compteurs et de ses propres réseaux. Concrètement, cela implique :

• Deux tableaux électriques distincts alimentés par deux compteurs Linky séparés (demande de raccordement auprès d’Enedis, délai moyen de 4 à 6 semaines)
• Deux arrivées d’eau avec compteurs individuels
• Deux évacuations raccordées à la colonne existante (c’est là que la position centrale de la colonne a été un vrai atout)
• Deux accès internet avec tirage de fibre indépendant pour chaque lot

Le budget pour cette partie technique pure (hors finitions) représentait environ 15 000 € sur ce projet, soit près d’un tiers du budget total des travaux.

→ Petite astuce : Lors de la demande de création d’un second compteur électrique, pensez à anticiper la puissance nécessaire. Pour un T2 avec chauffage électrique, prévoyez au minimum 6 kVA, idéalement 9 kVA si vous installez un ballon d’eau chaude électrique et une plaque de cuisson.

La ventilation : un point souvent sous-estimé

Chaque logement doit disposer de sa propre VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée). On a installé deux VMC simple flux hygroréglables de type B, chacune avec ses propres bouches d’extraction en cuisine, salle d’eau et WC, et des entrées d’air en façade dans les pièces de vie et chambres. Les caissons de VMC ont été positionnés dans les faux plafonds des salles d’eau respectives pour limiter les nuisances sonores.

Budget global : combien coûte la division d’un appartement de 100 m² ?

Soyons transparents sur les chiffres, car c’est souvent la première question que se posent les investisseurs. Voici le détail du budget de ce projet rouennais :

Poste de dépense	Budget
Études et conception (tarif d’architecte d’intérieur)	7 500 €
Démarches administratives et diagnostics	1 500 €
Gros œuvre et cloisonnement (dont isolation phonique), pose du placo, de faux plafond isolant phonique	16 000 €
Prix de la Plomberie et création des réseaux d’eau	13 000 €
Prix de l’électricité et création des deux tableaux	16 000 €
Prix d’une pose de ventilation (2 VMC)	4 000 €
Prix de la pose du parquet et du carrelage	17 000 €
Cuisines équipées (x2)	12 000 €
Salles d’eau complètes (x2)	10 000 €
Menuiseries intérieures et portes palières	3 000 €
Ameublement et décoration (lot Airbnb uniquement)	4 500 €
Prix de changement des fenêtres PVC	12 000 €
Meubles sur mesure, verrière et autres objets design	12 000 €
TOTAL	128 500 €

Soit environ 1285 €/m² tout compris, de la conception à la remise des clés. Un investissement conséquent, mais qui se justifie pleinement au regard de la rentabilité projetée.

Les erreurs à éviter quand on veut diviser un appartement en 2 logements

Après avoir accompagné plusieurs projets de ce type, on a identifié les pièges récurrents dans lesquels tombent les investisseurs qui se lancent sans accompagnement professionnel.

Négliger l’acoustique

On l’a dit, mais on insiste : une simple cloison en plaques de plâtre standard (72 mm) offre un affaiblissement d’environ 35 dB. C’est largement insuffisant entre deux logements. Les plaintes de voisinage et les mauvais avis Airbnb sont garantis. Investir 2 000 à 3 000 € de plus dans une cloison performante, c’est s’éviter des années de problèmes.

Oublier les accès indépendants

Chaque logement doit avoir sa propre entrée. Faire passer les locataires d’un lot par le couloir de l’autre, c’est non seulement illégal (un logement doit avoir un accès direct aux parties communes), mais c’est aussi la meilleure façon de créer des conflits. Dans notre projet, la création de la seconde porte palière a nécessité l’accord de la copropriété et un budget de 1 200 € (porte, huisserie, serrurerie et reprise du palier).

Sous-dimensionner les réseaux

Deux logements, c’est potentiellement deux douches qui coulent en même temps, deux machines à laver qui tournent, deux cuisines en fonctionnement. Si les colonnes d’évacuation ou l’alimentation en eau ne sont pas dimensionnées pour absorber cette charge, les problèmes de pression et de refoulement arrivent vite. Un diagnostic préalable des réseaux existants est indispensable.

Ignorer la réglementation sur la location courte durée

À Rouen, comme dans de nombreuses villes, la location de type Airbnb est soumise à des règles spécifiques voire des restrictions : déclaration en mairie, numéro d’enregistrement obligatoire, et dans certains cas, procédure de changement d’usage. Ne pas se conformer à ces obligations expose à des amendes pouvant atteindre 50 000 €. On recommande systématiquement à nos clients de consulter le service urbanisme de la mairie avant de lancer le projet.

Faut-il faire appel à un architecte d’intérieur pour diviser un appartement ?

On pourrait penser que la question est biaisée venant de notre part. Mais soyons honnêtes : techniquement, rien n’oblige un propriétaire à faire appel à un professionnel pour diviser un appartement en 2 logements, tant que la surface totale reste sous le seuil des 150 m² (au-delà, le recours à un architecte DPLG est obligatoire).

Cela dit, l’intervention d’un architecte d’intérieur de Rouen apporte une vraie valeur ajoutée sur ce type de projet, d’autant plus lorsque notre équipe est accompagné de courtiers travaux de Rouen :

• L’optimisation des surfaces : chaque mètre carré compte quand on divise. Un professionnel saura tirer le meilleur parti de la configuration existante
• La coordination des corps de métier : plombier, électricien, plaquiste, carreleur… Sur notre chantier rouennais, six entreprises sont intervenues. Sans coordination, le planning dérape et le budget explose
• La conformité réglementaire : un professionnel connaît les normes en vigueur et s’assure que chaque logement créé est conforme
• La valorisation locative : un agencement bien pensé et des finitions soignées permettent de positionner les loyers dans la fourchette haute du marché

Sur notre projet rouennais, les honoraires d’architecture d’intérieur représentaient 8 % du budget total. Un investissement qui s’est traduit par un gain estimé de 15 à 20 % sur les revenus locatifs par rapport à une division « basique » sans accompagnement.

Ce qu’on retient de ce projet

Diviser un appartement en 2 logements est une stratégie patrimoniale puissante, à condition d’être menée avec rigueur et méthode. Notre projet rouennais en est la preuve : un plateau brut de 100 m², une vision claire, et un accompagnement professionnel ont permis de créer deux logements de qualité, chacun adapté à sa cible locative.

Le lot Airbnb, avec son identité forte et son agencement pensé pour l’expérience voyageur, affiche un taux d’occupation supérieur à 75 % depuis sa mise en service. Le lot longue durée, sobre et fonctionnel, a trouvé preneur en moins de deux semaines, au loyer souhaité par le propriétaire.

Si vous envisagez de diviser un appartement en 2 logements, retenez ces trois principes fondamentaux : anticipez la réglementation, ne lésinez pas sur l’acoustique, et adaptez chaque logement à son usage réel. Et si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, notre équipe d’architectes d’intérieur est là pour transformer votre plateau brut en investissement clé en main rentable.